Por Eloy Abraham Puente Campos.

Como bien saben nuestros lectores, tratándose de las personas físicas, estas deben de pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por todos los ingresos que obtengan, salvo las excepciones que contempla la ley de la materia.

Pero ¿qué efectos fiscales tienen las personas físicas que venden su casa habitación? A continuación te decimos.

Es común que las personas físicas, por razones diversas, vendan su casa habitación, ya sea para adquirir otra de mejores características o bien, por necesidad de hacerse llegar de recursos para utilizarlos para otros fines.

No obstante, se debe tener sumo cuidado en las consecuencias fiscales que con lleva la realización de dicha operación ya que, en algunos casos, se incurre en pago de impuestos que obviamente reduce el importe neto a recibir por el enajenante.

Por regla general, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) vigente establece la obligación que tienen las personas físicas de pagar el ISR por todos los ingresos que perciban, ya sea en efectivo, en bienes, en servicios, incluso, en crédito, cuando así lo señala la Ley.

Sin embargo, tratándose de los ingresos que una persona física obtenga por la venta de su casa habitación, estos se ajustarán a las reglas siguientes:

Primeramente, es importante mencionar que las personas físicas que enajenen SU CASA HABITACIÓN tienen derecho a una exención de hasta 700,000 unidades de inversión (UDIS). Considerando que al día de la presente publicación el valor de la UDI se encuentra a razón de 8.244742 pesos por unidad, entonces el valor de la exención para una persona física que el día de hoy venda su casa habitación corresponde a $5,771,319.00. En caso de que el precio de la venta exceda el monto de la exención, el enajenante podrá aplicar además las deducciones que la LISR le permite efectuar, como es el caso del costo comprobado de adquisición de la propiedad, inversiones en construcciones, mejoras o ampliaciones realizadas al inmueble, honorarios notariales, comisiones, pagos de derechos o impuestos por la adquisición, pero solo podrá aplicar dichas deducciones en la proporción que representa el excedente del precio de venta y la exención entre el monto total del precio convenido por dicha operación.

Debes tomar en cuenta que la exención en comento solo es aplicable para la casa donde habite el enajenante, debiendo comprobar esto con documentación soporte idónea ante el notario público que está otorgando la escritura pública. Si la casa que se vende no corresponde al lugar donde habita el contribuyente enajenante o bien, siéndolo no tiene documentos para comprobarlo, no será posible aplicar la exención correspondiente.

Ya habiendo determinado la ganancia por la enajenación de la casa habitación (en caso de que la exención y deducciones no sea suficiente), se procederá a calcular el ISR correspondiente a dicha venta para lo cual la LISR establece un procedimiento basado en el número de años en que el enajenante fue propietario del inmueble, con la finalidad de que el ISR que se pague por la venta del multi referido bien sea proporcional a la capacidad contributiva del enajenante. Considera también que, a la hora de llevar a cabo la venta, el notario encargado de otorgar la escritura pública, se encuentra obligado a determinar un ISR provisional, retenerlo y enterarlo al fisco federal y/o estatal en carácter de pago provisional por cuenta del enajenante, por lo que parte del precio que el comprador pague por el inmueble deberá entregárselo al notario público.

Es importante advertir que, el monto de la exención solo es aplicable siempre que el enajenante no hubiera enajenado otra casa habitación durante los 3 ejercicios inmediatos anteriores y hubiera aplicado dicha exención. Además, deberá presentar declaración anual del ISR en abril del año siguiente, cuando se encuentre obligado a ello, para efectos de no perder el monto de dicha exención.

Considera también que las entidades federativas tienen establecidos impuestos cedulares por la enajenación de bienes inmuebles, por lo que, tratándose del Estado de Chihuahua, los enajenantes de casa habitación y en general de cualquier bien inmueble, pagarán al fisco estatal un impuesto cedular equivalente al 5% de la ganancia o base gravable obtenida por dicha venta. De igual forma, el fedatario público retendrá el monto de este impuesto y lo enterará al fisco estatal por cuenta del enajenante.

En materia del Impuesto al Valor Agregado (IVA) tenemos buenas noticias, la venta de terrenos y construcciones adheridas al suelo destinadas a casa habitación se encuentran exentas de dicho impuesto, por lo que resulta un beneficio para los adquirentes de dichos bienes. En caso de que aún y cuando el inmueble se considere casa habitación, pero se tenga planeado dar otro uso, entonces la venta si causara el IVA a la tasa general del 16% sobre el valor de la contraprestación correspondiente al monto de las construcciones.

El presente artículo es preparado por el C.P.C. Eloy Abraham Puente Campos.

Miembro de la Academia Chihuahuense de estudios fiscales, A.C.

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