Por C.P.C. y Lic. Juan Ramón Beltran Urquiza.

Derivado de diversas situaciones la copropiedad de bienes inmuebles puede darse, ya sea por voluntad propia de dos o más Personas Físicas o Morales, o bien por decisión unilateral como puede ser por la voluntad del testador que transmite a sus herederos la propiedad de ciertos bienes inmuebles, sucesoriamente, a quienes se les adjudican los bienes en copropiedad por no admitir una cómoda división, en algunos de los casos.

Razón de ser de la regulación de la copropiedad.

Desde mi particular punto de vista, la copropiedad se regula para facilitar la operación y cumplimiento fiscal de los Copropietarios de bienes inmuebles por los cuales se obtienen ingresos por arrendamiento, ya que las diversas disposiciones legales han establecido un mecanismo de control y que puede ofrecer los siguientes beneficios:

1. Elaborar un solo contrato de arrendamiento en el que comparecen todos los Arrendadores (copropietarios) en lugar de equis número contratos, uno por cada uno de los Copropietarios en la proporción de la cual son condueños;

2. Se emite un solo comprobante fiscal digital por internet (CFDI) por el Representante Común, en lugar sendos comprobantes fiscales por cada Copropietario, lo cual facilita al arrendatario el pago de sus rentas, concentrando el pago solamente al Copropietario que funge como Representante;

3. Al documentar la copropiedad, se nombra un Representante Común que estará facultado para afrontar legalmente cualquier acción en contra del arrendatario, en lugar de tener que presentar una demanda por cada uno de los Copropietarios Representados; y entre otros

4. Cada Copropietario deberá manifestar ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) que sus actividades económicas corresponden a ingresos por arrendamiento a través de una copropiedad, debiendo indicar que rol juegan en su calidad de Copropietario, ya sea que se trate de un Copropietario REPRESENTANTE o de un Copropietario REPRESENTADO. Con lo anterior el SAT está enterado de la forma en que dará cumplimiento a sus obligaciones fiscales.

Análisis

Amable lector, se hace el apercibimiento de que NO es materia del presente artículo, el entrar al estudio de la forma en que opera una Copropiedad de quienes obtengan ingresos por concepto de ACTIVIDADES EMPRESARIALES, lo anterior es así, puesto que el tema que nos ocupa es evaluar el tratamiento y cumplimiento fiscal de una COPROPIEDAD que obtiene ingresos por ARRENDAMIENTO, ya que son dos capítulos distintos y cada uno tiene su propia regulación.

El tema tratado en esta ocasión está regulado exclusivamente en el Capítulo denominado DE LOS INGRESOS POR ARRENDAMIENTO Y EN GENERAL POR OTORGAR EL USO O GOCE TEMPORAL DE BIENES INMUEBLES.

Impuesto sobre la renta

Para efectos de cumplimiento en materia de este impuesto, en las disposiciones generales que regulan las actividades de las Personas Física, se establece que: “Cuando los ingresos de las personas físicas deriven de bienes en copropiedad, deberá designarse a uno de los copropietarios como representante común, el cual deberá llevar los libros, expedir los comprobantes fiscales y recabar la documentación que determinen las disposiciones fiscales, así como cumplir con las obligaciones en materia de retención de impuestos…”

Igualmente, dichas disposiciones generales establecen que: “Cuando dos o más contribuyentes sean copropietarios de una negociación…” se deberán acatar las disposiciones a que se refiere el capítulo de ACTIVIDADES EMPRESARIALES, con esta precisión se indica que hay un tratamiento diferenciado para los ingresos en copropiedad derivado de ACTIVIDADES EMPRESARIALES y los derivados del USO O GOCE TEMPORAL DE INMUEBLES.

Finalmente se establece que: “Los copropietarios responderán solidariamente por el incumplimiento del representante común…”

Posteriormente y ya dentro del capítulo que regula los ingresos por el USO O GOCE TEMPORAL DE INMUEBLES, se establecen diversas obligaciones

• Contar con Registro Federal de Contribuyentes (RFC);
• Llevar contabilidad, aun y cuando opten por la deducción ciega; y
• Expedir comprobantes indicando la cuenta de predial que corresponda al bien arrendado.

Cabe mencionar que quien está obligado a la expedición del comprobante fiscal es exclusivamente el Representante Común de la Copropiedad, por lo que no se requiere que cada Copropietario expida un comprobante por su parte proporcional.

Es preciso recordar que a partir del ejercicio 2020, se adiciona una disposición relativa a que en tratándose de “juicios de arrendamiento inmobiliario” cuando se condene al Arrendatario al pago de las rentas que tenga vencidas, la Autoridad Judicial le requerirá al Arrendador que compruebe el hecho de haber expedido los comprobantes fiscales a que está obligado en los términos de la Ley del Impuesto sobre la Renta, y en caso de que el Arrendador no se lo acredite, dicha Autoridad Judicial está obligada a informar tal situación al Servicio de Administración Tributaria (SAT) dentro de los cinco días siguientes a la fecha en que le hizo la solicitud al Arrendador, sin embargo, a la fecha del presente artículo, no se han definido las reglas de carácter general para que la Autoridad Judicial haga el envío de información al SAT.

Los integrantes de la Copropiedad, ya sea en su calidad de Representante Común o Representado, deberán presentar en lo individual, tanto las declaraciones de pagos provisionales como la del ejercicio, declarando la parte proporcional que de los ingresos y deducciones que les correspondan, es preciso indicar que existe una excepción a lo anterior, y es que en el caso de una Copropiedad por sociedad conyugal, está la opción para que el cónyuge que obtenga la mayor parte de los ingresos, declare por ambos cónyuges.

De todo lo anterior se deduce que al existir una Copropiedad es obligatorio nombrar un Representante Común (que debe ser uno de los copropietarios) , y que es el Representante Común quien se hará cargo de las obligaciones antes citadas, sin que tenga la obligación de pagar por cuenta de los demás Copropietarios los pagos provisionales de este impuesto.

También de lo anterior se desprende que todos los Copropietarios están obligados para cumplir con sus obligaciones fiscales, por una parte, por conducto de su Representante Común, o por ellos mismos, ya que en lo que el Representante Común incumpla, lo deberán hacer el resto de los Copropietarios, por ser RESPONSABLES SOLIDARIOS.

Impuesto al valor agregado

Por lo que toca a este impuesto, la Ley correspondiente solamente obliga a que el Representante Común de la copropiedad cumpla con las obligaciones en esta materia, siempre y cuando los ingresos que obtengan sea por la realización de ACTIVIDADES EMPRESARIALES, sin embargo, el reglamento de este mismo ordenamiento termina por hacer énfasis de que esa obligación solo aplica a quienes tienen ingresos por Actividades Empresariales en Copropiedad; también les es obligatoria para aquellos Copropietarios que obtengan ingresos que provengan de bienes en copropiedad, tal es el caso de los ingresos por ARRENDAMIENTO o USO O GOCE TEMPORAL DE INMUEBLES. Por lo que el Representante Común de la Copropiedad en materia del impuesto al valor agregado debe dar cumplimiento a las obligaciones por sí mismo y por cuenta de sus representados.

Para mayor abundamiento, se les comparto el rubro de lo que ha resuelto el Tribunal Federal de Justicia Administrativa y que se concentra en la siguiente Tesis Aislada:

IMPUESTO AL VALOR AGREGADO.- OBLIGACIÓN DEL REPRESENTANTE COMÚN DE LA COPROPIEDAD PARA DECLARAR LA TOTALIDAD DE LOS INGRESOS PROVENIENTES DEL ARRENDAMIENTO DE LA COPROPIEDAD.

De la tesis anteriormente referida, se confirma lo que se ha venido sosteniendo con lo abordado en el apartado de Impuesto al valor agregado del presente artículo, que el Representante Común es quien tiene la responsabilidad de cumplir por sí y por cuenta de sus representados con todas las obligaciones en materia de impuesto al valor agregado.

Actualización de actividades en el SAT

Cabe mencionar que cada Copropietario al actualizar sus actividades económicas en el portal del SAT debe indicar que los ingresos por arrendamiento, de ser el caso, se obtienen tanto “por cuenta propia” y/o “como representado de copropiedad” y/o “como representante de copropiedad”, ya que es posible que los copropietarios obtengan ingresos por arrendamiento de las siguientes formas:

a. Por cuenta propia.- De los bienes inmuebles que son de su absoluta propiedad.

b. Como Representante Común.- Por los bienes inmuebles de los cuales es copropietario y que de esa copropiedad él es Representante Común; y

c. Como Representado.- Por los bienes inmuebles de los cuales es copropietario y que de esa copropiedad él es Representado;

Conclusión

De conformidad a lo dispuesto por las Leyes del Impuesto sobre la Renta y al Valor Agregado, primeramente, el cumplimiento en materia de ISR, una parte la hace el Representante Común (libros, comprobantes fiscales) y otra la hace cada Copropietario en lo particular (contabilidad, pagos provisionales y declaración anual, acumulando y deduciendo proporcionalmente lo que le corresponda y acreditando el impuesto sobre la renta proporcional a sus ingresos); y en materia de IVA, el Representante Común da cumplimiento por cuenta de todos los copropietarios que representa y de él mismo.

Finalmente, verificar que se tenga reportado al SAT la forma en que se obtienen los ingresos de conformidad al carácter en que son posesionarios de los bienes inmuebles generadores de los ingresos y el rol que juegan dentro de la copropiedad, ya sean Representante Común o bien Representado.

Lo anterior constituye la opinión particular de su autor.

C.P.C. y Lic. Juan Ramón Beltran Urquiza.

Miembro de la Academia Chihuahuense de Estudios Fiscales, A.C.